Grundlagen des französischen Immobilienrechts

Das französische Recht kennt keine besonderen Vorschriften für den Grundstückskauf. Weder eine Beurkundung des Kaufvertrages, wie es das deutschen Recht gem. § 311b BGB vorschreibt, noch die Einhaltung der Schriftform ist dafür notwendig. Dies hat zur Folge, dass Verkäufer und Käufer, die Einigkeit über die Immobilie und dessen Preis vorausgesetzt, „en passant“ einen wirksamen Kaufvertrag abschließen und neue Eigentümerverhältnisse schaffen können. Der Abschluss des Kaufvertrages bedeutet in Frankreich also gleichzeitig Übergang des Eigentums. Um die damit verbundene Rechtsunsicherheit zu beseitigen hat sich in der Praxis folgende Handhabung etabliert:

Die Suche nach einem Käufer oder Verkäufer

Am Anfang des Immobiliengeschäfts steht die Suche nach einem passenden Objekt bzw. Käufer. Makler dürfen in Frankreich nur tätig werden, wenn sie amtlich zugelassen und im Besitz einer Carte professionelle sind. Anders als in Deutschland dürfen in Frankreich auch Notare als Makler Immobilien vertreiben.

Makler dürfen erst nach der Erteilung eines schriftlichen Auftrags tätig werden. Ihre Provision bzw. Ihr Honorar ist frei verhandelbar und kann somit vom Käufer, Verkäufer oder von beiden gemeinsam geschuldet sein. Fällig wird die Maklervergütung mit Abschluss des Kaufs.

Vorvertrag (compromis de vente)

Bei Einigkeit über den Kauf einer Immobilie wird in der Regel ein schriftlicher Vorvertrag im Sinne eines gegenseitigen Verkaufsversprechens (compromis de vente) geschlossen. Bei einem Rücktritt seitens des Verkäufers kann dieser an den Käufer eine  Entschädigung  leisten . Denkbar ist auch die Abgabe eines für den Käufer bindenden, einseitigen Kaufangebots (offre d´achat) oder, wovon in der Praxis jedoch weniger Gebrauch gemacht wird, die Abgabe eines für den Verkäufer bindenden, einseitigen Verkaufsangebots (promesse unilatérale de vente).  Die Aufnahme von auflösenden Bedingungen (conditions suspensives) zum Beispiel, die das Zustandekommen des Vertrages am Vorliegen bestimmter Voraussetzungen knüpfen, bietet die Möglichkeit, sich ohne finanzielle Verluste von dem Vertrag zu lösen.

Notarieller Kaufvertrag (acte authentique)

Der Kaufvertrag entfaltet erst nach seiner Eintragung im Grundstücksregister (enregistrement dans les fichiers immobiliers - publicité foncière) gegenüber Dritten Wirksamkeit. Da nur notariell beurkundete Kaufverträge publiziert werden können, ist eine Beurkundung durch einen Notar letztlich unerlässlich. Der Notar klärt die Parteien über die Risiken des Geschäfts auf, prüft das Vorliegen sämtlicher Dokumente und insbesondere das Vorhandensein von Vorkaufsrechten. Französischen Gemeinden steht nämlich, beim Verkauf eines Grundstücks in ihrem Gemeindegebiet, ein Vorkaufsrecht zu.

Widerrufs- und Überlegungsfristen

Das französiche Immobilienrecht kennt für den Verkäufer von Grundeigentum kein Widerrufsrecht. Unterzeichnet er den Vorvertrag, ist er an seine Entscheidung grundsätzlich gebunden.

Anders ist die Rechtslage für den Käufer einer Immobilie in Frankreich. Nachfolgend geben wir Ihnen einen Überblick über das Rücktrittsrecht des Käufers:

Wie lange ist die Widerrufsfrist?

Während die „loi SRU“ aus dem Jahre 2001 dem Käufer beim Abschluss eines privatschriftlichen Vorvertrages oder Hauptvertrages (soweit kein Vorvertrag abgeschlossen wurde) zum Kauf oder für den Bau einer Immobilie ein 7-tägiges Rücktrittsrecht gewährte, hat die „loi Macron“ vom 6. August 2015 dieses Recht von 7 auf 10 Tage verlängert. Seit dem 8. August 2015 steht dem Käufer nunmehr ein 10-tägiges Widerrufsrecht beim Abschluss eines privatschriftlichen Vorvertrages oder Hauptvertrages (soweit kein Vorvertrag abgeschlossen wurde) zum Kauf oder für den Bau einer Immobilie zu.

Eine entsprechend lange Überlegungsfrist erhält der Erwerber beim Abschluss eines notariellen Vor- oder Hauptvertrages. Letzteres allerdings wie beim privatschriftlichen Vertrag auch nur, wenn zuvor kein Vorvertrag abgeschlossen wurde.

Der Notar ist verpflichtet, dem Käufer den Vertrag mindestens sieben Tage vor Beurkundung zukommen zu lassen. Die Überlegungsfrist besteht jedoch nur ein Mal. Hat der Käufer den Vertrag bereits vorher im Entwurf erhalten geht das Gesetz davon aus, dass der Erwerber bereits ausreichend Bedenkzeit hatte. Eine neue Überlegungsfrist bis zum Beurkundungstermin läuft nicht mehr.

Wann beginnt die Widerrufsfrist zu laufen?

Die Frist beginnt am Tag nach der Zustellung des beiderseits unterzeichneten Vertrages. Bei dem Kauf einer Immobilie im Rahmen einer Eigentümergemeinschaft gibt es Besonderheiten. Dem Käufer müssen sämtliche für seine Entscheidung notwendige Informationen über die Eigentümergemeinschaft und ihre finanzielle Situation übergeben worden sein. Vorliegen müssen die Teilungserklärung und die Protokolle der Eigentümerversammlung der letzten 3 Jahre. Weiterhin muss dem Käufer ein Überblick über die Finanzen der Eigentümergemeinschaft übermittelt werden, wobei dies für Eigentümergemeinschaften von weniger als 50 Parteien erst ab dem 1.1.2019 gelten wird („loi Alur“). Erst ein Tag nachdem all diese Dokumente dem Käufer vorliegen, beginnt die Widerrufsfrist an zu laufen. Aus Beweisgründen sollte sowohl für die Zusendung des Vertrages als auch für dessen Widerruf eine Zustellung per Einschreiben mit Rückschein gewählt werden.

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